每日商報(bào)記者訊 葉根琴 攝影 杜國(guó)平
一幢樓宇就是一座金礦。
當(dāng)一幢寫字樓內(nèi)聚集了幾十家甚至上百家不同規(guī)模和類型的企業(yè)時(shí)，這幢樓就成了磁場(chǎng)，巨大的人流、物流、資金流、信息流在此匯聚、流動(dòng)，形成顯著的財(cái)富效應(yīng)。
這就是一種新型的經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)——“樓宇經(jīng)濟(jì)”。它“隱藏”在商務(wù)樓中，以此為載體，通過(guò)開(kāi)發(fā)、出租、售賣樓宇引進(jìn)各種企業(yè)，特別是引進(jìn)知識(shí)型或大型企業(yè)的知識(shí)型服務(wù)性環(huán)節(jié)，如總部管理、研發(fā)設(shè)計(jì)、市場(chǎng)投資和專業(yè)服務(wù)等，從而培植稅源，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
市面上還有一種說(shuō)法，“一幢寫字樓的稅收賽過(guò)一個(gè)縣”。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，杭州目前共有3000萬(wàn)元以上稅收樓宇71幢，其中“億元樓宇”22幢，樓宇經(jīng)濟(jì)的魅力由此可見(jiàn)一斑。
如果把“樓宇經(jīng)濟(jì)”的這些輻射效應(yīng)稱之為“外循環(huán)”的話，那么它的“內(nèi)循環(huán)”也一樣蘊(yùn)藏著巨大的商機(jī)。
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杭州城西文三路上的頤高創(chuàng)業(yè)園里云集了800多家企業(yè)，幾乎可以說(shuō)是一個(gè)“超級(jí)寫字樓”，或者說(shuō)是一個(gè)“樓宇群”。目前該園區(qū)內(nèi)成立了一個(gè)服務(wù)聯(lián)盟，專為800多家企業(yè)提供融資、注冊(cè)以及申請(qǐng)高新企業(yè)等全方位的服務(wù)。服務(wù)聯(lián)盟團(tuán)隊(duì)成員共20名，由總裁助理
頤高創(chuàng)業(yè)園服務(wù)聯(lián)盟的服務(wù)效益已經(jīng)顯現(xiàn)，出租方和承租方實(shí)現(xiàn)雙贏。園內(nèi)13.7萬(wàn)平方米的寫字樓，自從有了服務(wù)聯(lián)盟后，出現(xiàn)了100%的出租率，這在以前是從來(lái)沒(méi)有過(guò)的。園內(nèi)的800家企業(yè)成了備受銀行關(guān)注的客戶資源，現(xiàn)在已經(jīng)有銀行專為他們?cè)O(shè)計(jì)了一款金融貸款產(chǎn)品，名為“頤高貸”，最高貸款額度可達(dá)3000萬(wàn)元。
于是，就有人把一幢商務(wù)樓宇比作一條豎著的街道，它可以是“垂直的金融街”，也可以是“立體的工業(yè)園”，甚至被稱為“城市的印鈔機(jī)”。
本期創(chuàng)富周刊將帶你走進(jìn)杭州樓宇，去探索隱藏在其中的財(cái)富奧秘……
身邊的機(jī)遇——
寫字樓里同樣也有商機(jī)
慶春路是杭州樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)源地之一。
上世紀(jì)90年代初，慶春路金融街初具規(guī)模，街上的三瑞大廈、長(zhǎng)堤明苑以及凱旋門商業(yè)中心等，成了很多中小型民營(yíng)企業(yè)的辦公場(chǎng)所。現(xiàn)在，下城區(qū)“樓宇經(jīng)濟(jì)”效應(yīng)已逐漸成形，規(guī)模也在不斷擴(kuò)大，環(huán)球中心、新華廣場(chǎng)、三立時(shí)代廣場(chǎng)等高端商務(wù)樓宇相繼涌現(xiàn)。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至去年年底，下城區(qū)已投入使用面積超過(guò)1萬(wàn)平方米的樓宇共99幢，總建筑面積約300萬(wàn)平方米；入駐率達(dá)93%，注冊(cè)率達(dá)71.8%，單位商務(wù)面積稅收產(chǎn)出達(dá)1986元/平方米；樓宇共實(shí)現(xiàn)稅收33.04億元，實(shí)現(xiàn)稅收超千萬(wàn)元的樓宇共44幢，其中超億元樓宇10幢。
這只是杭城“樓宇經(jīng)濟(jì)”的一個(gè)縮影，一連串的數(shù)據(jù)再次證明了一幢樓宇所能產(chǎn)生的輻射效應(yīng)是如此龐大。
頤高創(chuàng)業(yè)園內(nèi)的800家企業(yè)，如今則在“樓宇經(jīng)濟(jì)”的“內(nèi)循環(huán)”中發(fā)現(xiàn)了另一片商業(yè)藍(lán)海。
位于文三路上的頤高創(chuàng)業(yè)園，擁有IT流通服務(wù)中心、51孵化、IT網(wǎng)上技術(shù)市場(chǎng)平臺(tái)、面向IT行業(yè)的第三方電子商務(wù)平臺(tái)四個(gè)公共技術(shù)服務(wù)平臺(tái)，共有800多家企業(yè)在里頭辦公，現(xiàn)在他們已經(jīng)成了彼此的客戶或者說(shuō)是潛在的客戶。
這一切，都得益于頤高創(chuàng)業(yè)園的服務(wù)聯(lián)盟。
在服務(wù)聯(lián)盟的號(hào)召下，前不久創(chuàng)業(yè)園內(nèi)舉辦了一場(chǎng)“全民運(yùn)動(dòng)會(huì)”，康師傅獨(dú)家為本次活動(dòng)贊助了飲料。當(dāng)然，贊助是有回報(bào)的，創(chuàng)業(yè)園在樓內(nèi)開(kāi)辟了專區(qū)，供康師傅免費(fèi)展示新品。夏天到了，正是飲料戰(zhàn)開(kāi)打之際，康師傅的一次贊助得到了一塊獨(dú)特的陣地。
時(shí)間再往前推兩個(gè)月，創(chuàng)業(yè)園區(qū)里的紅偉服飾要清倉(cāng)處理庫(kù)存。頤高創(chuàng)業(yè)園總裁助理
頤高創(chuàng)業(yè)園內(nèi)的企業(yè)老板除了可以在寸土寸金的園區(qū)里找場(chǎng)地向“內(nèi)部”挖潛力，還可以參加服務(wù)聯(lián)盟組織的總裁沙龍尋找身邊的市場(chǎng)。浙江天富律師事務(wù)所的邱方華曾多次參加總裁沙龍活動(dòng)，每次都有收獲。“創(chuàng)業(yè)園為我們這些入駐園區(qū)的企業(yè)多次舉辦不同主題的沙龍活動(dòng)，有時(shí)候活動(dòng)在錢塘江的游艇上舉行，有時(shí)則是在環(huán)境優(yōu)美的農(nóng)莊里進(jìn)行交流，在這種氛圍下人是很放松的，交流起來(lái)很方便。”邱方華透露，每一次參加總裁沙龍活動(dòng)，他都可以和樓內(nèi)的一些企業(yè)達(dá)成法律服務(wù)意向。
邱方華很希望能夠在園區(qū)內(nèi)發(fā)展更多的客戶，他認(rèn)為，這樣的服務(wù)效率更高。
“一方面，樓上樓下的，有什么事情喊一聲我們就可以上門了，避開(kāi)了出門交通擁堵的問(wèn)題，另一方面，都是同在一個(gè)園區(qū)里，彼此的信任度會(huì)更高，有助于提升服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)效率?！鼻穹饺A的觀點(diǎn)得到了浙江大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院趙偉教授的認(rèn)可，“法律服務(wù)也是一種中介服務(wù)，服務(wù)是為別人提供的，其真諦無(wú)疑在于讓人便利，為身邊的人服務(wù)在便利上有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)?！?SPAN lang=EN-US>
趙偉認(rèn)為，服務(wù)聯(lián)盟通過(guò)各類活動(dòng)為園內(nèi)企業(yè)搭建的橋梁，其實(shí)也是一個(gè)讓企業(yè)互相發(fā)掘身邊的商機(jī)的一個(gè)大平臺(tái)。
13.7萬(wàn)平方米滿租率的樣本解讀——
找一位好管家有多重要
就在今年5月，頤高創(chuàng)業(yè)園區(qū)實(shí)現(xiàn)了100%的出租率，13.7萬(wàn)平方米滿租，也創(chuàng)下了頤高創(chuàng)業(yè)園史無(wú)前例的記錄。
毋庸置疑，創(chuàng)業(yè)園內(nèi)的服務(wù)聯(lián)盟是滿租率背后的一個(gè)重要因素。服務(wù)聯(lián)盟成立于去年7月，實(shí)際運(yùn)行時(shí)間還不滿一年，但就在這短短的十個(gè)月里，已經(jīng)有不少的企業(yè)在享受服務(wù)的過(guò)程中得到了實(shí)惠。
就在去年，杭州訊通軟件有限公司負(fù)責(zé)人劉經(jīng)理還以為高新企業(yè)離他很遠(yuǎn)，也不懂得得具備什么樣的條件才能申請(qǐng)到相關(guān)的資質(zhì)。但是，當(dāng)他參加了服務(wù)聯(lián)盟舉辦的講座后，一切都改變了，讓他犯難的申請(qǐng)程序也因?yàn)榭梢砸劳袆?chuàng)業(yè)園孵化器而隨之簡(jiǎn)化。
訊通公司要申請(qǐng)杭州市高新技術(shù)企業(yè)資質(zhì)有兩條路，詳見(jiàn)右側(cè)新聞附件。
兩組線路的區(qū)別很明顯，后者既有專業(yè)的前期輔導(dǎo)，又有后期的一站式服務(wù)，可以為企業(yè)節(jié)約至少一半的時(shí)間和人力物力，達(dá)到事半功倍的效果。“因?yàn)槭歉咝缕髽I(yè)，可以得到政策扶持不說(shuō)，走出去參加招投標(biāo)，人家對(duì)我們的印象分也會(huì)打得高一些?！眲⒔?jīng)理喜歡把服務(wù)聯(lián)盟比作信息過(guò)濾器，原本他還得像無(wú)頭蒼蠅一樣在眾多信息中尋找對(duì)自己有用的部分，服務(wù)聯(lián)盟的專項(xiàng)講座則可以直接為他提供有效信息。
浙江工業(yè)大學(xué)經(jīng)貿(mào)學(xué)院王治平教授指出，在這兩條申報(bào)線路圖中，服務(wù)聯(lián)盟提供的一站式服務(wù)可以說(shuō)是既是批量處理又是批量服務(wù)。這樣的服務(wù)不僅僅在寫字樓里才有，在很多工業(yè)園區(qū)或創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)里也頗為常見(jiàn)，園區(qū)內(nèi)的招商部門為了吸引企業(yè)進(jìn)駐，會(huì)在注冊(cè)、登記以及各項(xiàng)事務(wù)的辦理上提供一條龍服務(wù)。
王治平認(rèn)為，就像擁有品牌物管的樓盤會(huì)因?yàn)閮?yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)而保值增值一樣，商務(wù)樓宇或園區(qū)內(nèi)的好“管家”也能助推企業(yè)成長(zhǎng)。這就不難理解了，為什么現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)在運(yùn)作時(shí)，會(huì)注入越來(lái)越多的服務(wù)成分。人們不再滿足于造一幢樓并簡(jiǎn)單出租，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作更是軟服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)，基礎(chǔ)的物管服務(wù)無(wú)法滿足入駐企業(yè)的需求，“房東”的角色正在變化。更多的寫字樓出租方積極主動(dòng)地參與到樓內(nèi)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中去，從而提升樓宇的自身競(jìng)爭(zhēng)力。
除了“房東”會(huì)自發(fā)地為“租客”或“住客”提供服務(wù)，政府部門在發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)時(shí)也會(huì)提供全方位的服務(wù)。下城區(qū)發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室工作人員透露，今年下城區(qū)至少要建立10個(gè)“樓宇綜合服務(wù)中心”，每個(gè)中心配備一名以上的專職樓宇工作人員。同時(shí)，下城區(qū)還組建了“一樓六員八人”的工作小組，“一樓六員八人”即樓宇指導(dǎo)員(街道干部)、招商員(街道招商人員)、管理員(物管)、安全員(片警)、辦事員(國(guó)稅、地稅、工商)、聯(lián)絡(luò)員(社區(qū)干部)。
浙江大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院趙偉教授指出，政府之所以會(huì)提供這些服務(wù)，是因?yàn)樗且粋€(gè)“大管家”?！叭绻髽I(yè)已經(jīng)進(jìn)駐了樓宇，那么他們會(huì)在乎樓里‘管家’的服務(wù)質(zhì)量。如果企業(yè)還在選擇樓宇，或者說(shuō)在各座城市間選擇的話，政府這個(gè)‘大管家’提供的服務(wù)也能成為左右企業(yè)選擇的關(guān)鍵因素?！?SPAN lang=EN-US>
“樓”和“樓”也有競(jìng)爭(zhēng)——
你得選擇有“個(gè)性”的那一幢
說(shuō)到杭州未來(lái)的樓宇經(jīng)濟(jì)，不得不提錢江新城。
“在不久的將來(lái)，杭州的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展一定會(huì)面臨重新洗牌的局面，樓宇間的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更激烈，各樓宇的特征必定更明顯。”江干區(qū)招商中心王科長(zhǎng)透露，錢江新城的商務(wù)樓宇面積不包括公建部分也有600萬(wàn)平方米，是未來(lái)杭州的中央商務(wù)區(qū)。
“寫字樓的產(chǎn)業(yè)劃分更精細(xì)，定位也將更明晰。將來(lái)錢江新城的商務(wù)樓宇會(huì)按照國(guó)外先進(jìn)的商務(wù)樓宇模式去運(yùn)作，讓每一座樓宇都有自己獨(dú)特的個(gè)性。如果是總部企業(yè)特別集中的寫字樓，就專項(xiàng)打造成總部經(jīng)濟(jì)大樓；如果是中介服務(wù)類或是培訓(xùn)教育類企業(yè)集中的大樓，則對(duì)應(yīng)打造其中的中介服務(wù)品牌或教育品牌?！蓖蹩崎L(zhǎng)說(shuō)。
“個(gè)性鮮明”的樓宇可以贏得更多的“個(gè)性”服務(wù)。杭州銀行科技支行的張行長(zhǎng)曾多次參與頤高創(chuàng)業(yè)園服務(wù)聯(lián)盟組織的總裁沙龍活動(dòng)。幾次活動(dòng)之后，他最大的感受是，外人都以為創(chuàng)業(yè)園里很多IT企業(yè)在融資環(huán)節(jié)會(huì)有困難，可事實(shí)上他們有很多的選擇。
“這些企業(yè)其實(shí)很幸福，我們走近這些企業(yè)的總裁后，會(huì)根據(jù)他們的需求量身定制產(chǎn)品。另外，已經(jīng)有一些銀行也根據(jù)他們的特點(diǎn)設(shè)計(jì)了專項(xiàng)產(chǎn)品?！睆埿虚L(zhǎng)在接受采訪時(shí)特別提到，杭州銀行將來(lái)會(huì)針對(duì)杭州的科技型樓宇、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)型樓宇等個(gè)性樓宇推出適合的個(gè)性金融產(chǎn)品。
據(jù)悉，目前錢江新城投入或是即將交付使用的商務(wù)樓宇面積約300萬(wàn)平方米，除了企業(yè)，對(duì)于普通人來(lái)說(shuō)，這里同樣是充滿商機(jī)的地方。“現(xiàn)在錢江新城還處在起步發(fā)展階段，這兒的餐飲企業(yè)很少，事實(shí)上我們對(duì)適合的餐飲企業(yè)是有鼓勵(lì)政策的?！苯蓞^(qū)招商中心王科長(zhǎng)透露，今年年底就有五六幢寫字樓即將交付，一旦投入使用后，五六幢樓宇里的員工就要吃飯要消費(fèi)，這個(gè)市場(chǎng)潛力是巨大的。
王治平贊成這一說(shuō)法，他認(rèn)為現(xiàn)在去錢江新城開(kāi)個(gè)飯店，可能因?yàn)槿松俣獠惶谩５?，現(xiàn)在的房租以及選擇店鋪的空間更有優(yōu)勢(shì)，如果對(duì)于一個(gè)耐得住寂寞或者說(shuō)是有市場(chǎng)培育期觀念的創(chuàng)業(yè)者而言，這就是一個(gè)考驗(yàn)戰(zhàn)略眼光的時(shí)刻。
地產(chǎn)專家指出，這個(gè)道理其實(shí)跟一幢上規(guī)模的商務(wù)樓所起到的帶動(dòng)效應(yīng)是相通的。一幢樓宇不僅能解決“金領(lǐng)”、“白領(lǐng)”、“無(wú)領(lǐng)”的創(chuàng)業(yè)問(wèn)題，還能帶動(dòng)物管、保安、保潔、保綠等服務(wù)業(yè)的發(fā)展，吸納文化程度不高、年紀(jì)偏大的就業(yè)困難人員就業(yè)。而錢江新城一批商務(wù)樓宇的崛起，則可以帶動(dòng)一個(gè)個(gè)商圈的形成，餐飲企業(yè)的商機(jī)只不過(guò)是冰山的一角，商圈所涉及的批發(fā)零售貿(mào)易、中介服務(wù)、金融服務(wù)業(yè)等領(lǐng)域同樣遍布機(jī)會(huì)，關(guān)鍵就看你能不能發(fā)現(xiàn)。
18創(chuàng)富帶你看看
世界各地的“成功”樓宇
香港時(shí)代廣場(chǎng)
這里是位于香港銅鑼灣的著名購(gòu)物商場(chǎng)，也是該區(qū)地標(biāo)性建筑物。
時(shí)代廣場(chǎng)內(nèi)有包括大型購(gòu)物商場(chǎng)、UA時(shí)代電影院、兩幢辦公大樓、數(shù)十家食肆、擁有700多個(gè)車位的停車場(chǎng)等，商場(chǎng)設(shè)有多家名店，而10-13樓的“食通天”飲食廣場(chǎng)則可在地面乘觀光升降機(jī)或扶手電梯到達(dá)。
臺(tái)北101
它又被稱為臺(tái)北101大樓，在規(guī)劃階段初期原名臺(tái)北國(guó)際金融中心，是目前世界第二高樓（2010年）。
這幢建筑的1至5層為購(gòu)物中心，6至84層為寫字樓，85層以上就是“觀景臺(tái)”及觀景餐廳。
環(huán)球金融大廈
上海環(huán)球金融中心是中國(guó)內(nèi)地第一高樓，是上海的新地標(biāo)。
這里有高品位的美術(shù)中心，為來(lái)自世界各地的人們提供了一處欣賞現(xiàn)代美術(shù)的空間。這里有世界最先進(jìn)的智能化辦公樓，還有與國(guó)際一流中央商務(wù)區(qū)接軌的高級(jí)酒店。
奇異電器大樓
這是一幢位于紐約的摩天大樓，為洛克菲勒中心都市計(jì)劃中最高的建筑物。
NBC新聞總部所在地亦設(shè)在該大樓，入駐其中最知名的企業(yè)就是通用電氣公司總部，因?yàn)椤巴ㄓ谩钡娜腭v大樓更名，被改為奇異（GE）電器大樓（或譯通用電器大樓）。
時(shí)代華納中心
該大樓位于美國(guó)紐約市。
時(shí)代華納中心內(nèi)部建有商店、辦公區(qū)（包括時(shí)代華納公司總部和CNN的播出設(shè)施等）、超豪華公寓、一座酒店（文華東方酒店，由251間客房組成）、3座爵士樂(lè)歌廳（1970個(gè)座位）。
紐約時(shí)報(bào)廣場(chǎng)
紐約時(shí)報(bào)廣場(chǎng)位于美國(guó)紐約市曼哈頓區(qū)第42大街、弗洛德街跟第7路交叉的三角地帶。
此地作為弗洛德街劇院的中心，聚集了眾多劇院、賓館、餐廳，著名的百老匯就坐落在這里。時(shí)報(bào)廣場(chǎng)是美國(guó)的文化中心，被稱為“世界的十字路口”。
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